La seguridad jurídica de la propiedad inmueble, constituye la razón de la Institución Registral en el sistema adoptado en la Ciudad de México. Lejos ha quedado la precaria idea de que el Registro exclusivamente produce efectos declarativos, como si sus efectos estuvieran limitados a informar a todo público la titularidad del dominio y los demás derechos reales constituidos sobre el mismo, sólo para presumir la riqueza. Los principios que regulan la Institución Registral, nos permiten conocer en su exacta dimensión sus efectos jurídicos y entender así el alcance del sistema declarativo bajo el cual opera. Al tratar los principios de Inscripción, Publicidad, Legitimación, Legalidad y Fe Pública Registral, dejé claro que sus efectos trascienden la relatividad de los actos jurídicos sustantivos y adjetivos, haciendo oponibles los mismos a cualquier persona que aún sin haber celebrado el acto o litigado en el juicio, debe resentir sus efectos jurídicos. También precisé el alcance protector del Registro a favor de quien, confiando en la exactitud y veracidad de sus asientos, adquiere el dominio o un derecho real de quien aparece como titular en el protocolo registral, de acuerdo con la apariencia jurídica sancionada por la ley. Toca ahora, en este trabajo, el estudio de los principios que sustentan el fundamento de la legitimación y fe pública registrales: el tracto sucesivo y la especialidad y determinación de los derechos inscribibles o anotables.
El primero mediante una cadena de eslabones jurídicos, asegura la secuencia ininterrumpida de transmisiones derivadas del dominio y la adquisición de derechos reales del único y verdadero propietario autorizado por la ley para constituirlos. El segundo, permite conocer la exactitud del derecho y su exacta dimensión en cuanto a su extensión, modalidades, vigencia etcétera.
La permanencia del derecho inscrito y exclusiva disposición por su propietario, se garantiza a través del consentimiento exigido para su transmisión, gravamen y extinción. Salvo las causas de excepción (decreto judicial o administrativo o caducidad), es indispensable la anuencia indubitable de su titular.
Refuerza la permanencia del derecho, la exigencia de la rogación de los sujetos, limitativamente legitimados, para practicar un asiento registral que afecte al derecho inscrito. Por último, pero de absoluta trascendencia, el Registro concede prevalencia a los títulos contradictorios y preferencia a los títulos concurrentes.
En el primer supuesto, la existencia de los títulos traslativos del dominio se resuelve a favor del que primero se inscribe en el Registro y en el segundo, la preferencia entre acreedores del mismo grado, por el lugar concedido por la prioridad de su anotación o inscripción.

La seguridad jurídica en la sociedad, se alcanza mediante instituciones sólidas, que garantizan el ejercicio de los derechos individuales y el respeto de la comunidad a las situaciones generadas de conformidad con el marco legislativo aplicable en el lugar y momento de su creación.
Los derechos reales, por constituirse sobre inmuebles, requieren un mecanismo de seguridad especial que permita su ágil y certera comercialización.
La Institución Registral garantiza la seguridad requerida para el tráfico inmobiliario, a través de una oficina encargada de custodiar el acervo inmobiliario y anotar las mudanzas de los derechos constituidos sobre las fincas incorporadas al registro.
La función de la institución se verifica a través de funcionarios con pericia en la materia, a quienes la Ley confiere la atribución de calificar los documentos presentados para su registro, con la finalidad de permitir su acceso sólo a aquéllos que reúnan los requisitos de forma y fondo del acto jurídico incidente sobre la finca, asegurando su legalidad y desechando todos aquéllos que no los reúnen.
El fundamento de la seguridad jurídica radica precisamente en esta función calificadora, porque asegura el acceso al registro sólo a los derechos legítimos, surtiendo en la especie un efecto legitimador del titular.
La legitimación del titular registral, a su vez, permite presumir la existencia, pertenencia y libre disposición de su derecho.
La apariencia jurídica derivada de la legitimación, protege al tercero adquirente de los derechos inscritos que actuó en fe de lo anunciado por el registro y tutela la adquisición de su derecho ante la nulidad, resolución o rescisión del derecho de su causante.
Esta protección asegura el tráfico inmobiliario, al garantizar a quien adquiere los derechos de acuerdo con los principios registrales, su debida tutela.

La institución registral encuentra su fundamento histórico en la necesidad de brindar seguridad en el tráfico jurídico de la propiedad inmobiliaria, así como el crédito conferido con garantía de la propiedad de las fincas urbanas y rústicas. Permite conocer los gravámenes que pesan sobre las mismas y evita con ello posibles fraudes. A través de un registro público, las personas interesadas en realizar actos jurídicos relacionados con los inmuebles, se informan de la libre disposición de su propietario y si aquellos soportan alguna carga. La inscripción de los inmuebles y de los actos que inciden sobre los mismos, produce un efecto jurídico de trascendental importancia, la Publicidad Registral. Consiste en permitir a toda persona enterarse de los asientos registrales y por lo tanto de los derechos inscritos sobre un determinado inmueble, pero también produce diversos efectos jurídicos, entre los más importantes, la presunción legal de considerar informada del acto jurídico inscrito a cualquier persona ajena al mismo.
Con respecto al titular del derecho, el efecto jurídico de la publicidad registral es hacerlo del conocimiento de cualquier persona a quien el mismo pueda afectar y por lo tanto, impuesta o no de los asientos registrales, tenerla por informada del mismo con el propósito legal de hacerlo oponible en su perjuicio.
Con relación a la persona que adquiere el derecho inscrito precisamente de su titular, el efecto es protegerla mediante la inoponibilidad de cualquier otro derecho que pudiera contradecirlo y no se encuentre inscrito.
Es esta la fuente de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y el motivo de este estudio.

La inscripción es la fuente de la publicidad registral. Mediante la inscripción de las fincas en el Registro Público de la Propiedad, se posibilita la oponibilidad de los derechos que se ejercen sobre ellas, tanto el dominio como cualquier otro derecho real como son el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres etcétera.
El Registro actúa como guardián silencioso pero celoso de los derechos reales, brindando seguridad a la propiedad y al tráfico inmobiliario.
Mediante la inscripción de los derechos reales, se informa legalmente a toda persona su existencia y titularidad, obligándolos a respetarlos o sufrir las consecuencias en caso contrario.
La sola inscripción produce efectos de conocimiento del derecho inscrito, en atención a la posibilidad de conocer los derechos registrados, con independencia de imponerse o no de los asientos respectivos.
Una vez inscritos, no es necesario realizar ningún acto para salvaguardarlos, su protección queda en el ámbito del Estado.
Esta protección produce efectos jurídicos más allá de la oponibilidad de los derechos, genera presunciones legales iuris tantum y iuris et de iuris, es decir, presunciones que admiten prueba en contrario y de pleno derecho, que no admiten prueba en contrario.
La mera inscripción del derecho actúa como la más eficiente defensa en juicio. Es causa de sobreseimiento en el caso de embargo y paraliza la acción de nulidad en contra del derecho del titular registral que ha alcanzado con ello la protección del Registro.
El estudio de la materia es fundamental para todo abogado, pero indispensable para los postulantes, sea que se trate de controversias sobre inmuebles, tales como el dominio como los demás derechos reales o bien, de la preferencia y prelación de créditos.
En esta monografía, la segunda en la materia de mi proyecto de estudio de la Institución Registral, acerco al estudioso del derecho y al postulante por igual, a una materia clave en la protección de los derechos y solución de controversias.

La institución registral encuentra su fundamento histórico en la necesidad de brindar seguridad en el tráfico jurídico de la propiedad inmobiliaria, así como el crédito conferido con garantía de la propiedad de las fincas urbanas y rústicas. Permite conocer los gravámenes que pesan sobre las mismas y evita con ello posibles fraudes. A través de un registro público, las personas interesadas en realizar actos jurídicos relacionados con los inmuebles, se informan de la libre disposición de su propietario y si aquellos soportan alguna carga. La inscripción de los inmuebles y de los actos que inciden sobre los mismos, produce un efecto jurídico de trascendental importancia, la Publicidad Registral. Consiste en permitir a toda persona enterarse de los asientos registrales y por lo tanto de los derechos inscritos sobre un determinado inmueble, pero también produce diversos efectos jurídicos, entre los más importantes, la presunción legal de considerar informada del acto jurídico inscrito a cualquier persona ajena al mismo.
Con respecto al titular del derecho, el efecto jurídico de la publicidad registral es hacerlo del conocimiento de cualquier persona a quien el mismo pueda afectar y por lo tanto, impuesta o no de los asientos registrales, tenerla por informada del mismo con el propósito legal de hacerlo oponible en su perjuicio.
Con relación a la persona que adquiere el derecho inscrito precisamente de su titular, el efecto es protegerla mediante la inoponibilidad de cualquier otro derecho que pudiera contradecirlo y no se encuentre inscrito.
Es esta la fuente de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y el motivo de este estudio.